12 godzin temu
Wyższe podatki dla flipperów, przełomowy wyrok NSA zmienia reguły gry, nowa linia orzecznicza: określa flipping jako działalność gospodarcza. Najwyższy Sąd Administracyjny wydał wyrok, który może przewrócić do góry nogami dotychczasowe praktyki osób zajmujących się tzw. flippingiem nieruchomości.
Fot. Shutterstock / Warszawa w Pigułce
Orzeczenie o sygnaturze II FSK 823/22 otwiera drogę do traktowania takich transakcji jako działalności gospodarczej, choćby jeżeli dana osoba formalnie nie prowadzi firmy. Dla wielu inwestorów oznacza to drastyczną zmianę – nie tylko w sposobie rozliczania z fiskusem, ale również w zakresie obowiązków administracyjnych i ryzyka podatkowego.
Flipping pod lupą fiskusa
Sąd jednoznacznie stwierdził, iż sprzedaż mieszkań, której celem jest szybki zysk, bez zamiaru ich osobistego użytkowania, może stanowić działalność gospodarczą. W praktyce oznacza to, iż każda osoba, która kupuje mieszkanie, remontuje je i sprzedaje po kilku miesiącach, może zostać uznana przez urząd skarbowy za przedsiębiorcę.
Konsekwencje są poważne. Zamiast 19-procentowego ryczałtowego podatku od zysków kapitałowych, flipperzy mogą zostać objęci progresywną skalą podatkową – 12 i 32 procent. Co więcej, pojawia się obowiązek płacenia składek ZUS, prowadzenia księgowości i rejestrowania działalności gospodarczej. To także ryzyko naliczenia VAT, o ile fiskus uzna, iż sprzedaż miała charakter regularny i profesjonalny.
Wyższe podatki, większe obowiązki
Zmiana podejścia sądów administracyjnych to realne zagrożenie dla osób, które dotychczas działały w tzw. szarej strefie rynku nieruchomości. Osoby, które w krótkim czasie przeprowadzają kilka transakcji, muszą teraz liczyć się nie tylko z wyższym podatkiem, ale też z możliwością kontroli skarbowej i sankcji za brak rejestracji działalności. choćby jeżeli dana osoba nie uważa się za przedsiębiorcę, to organy skarbowe mogą mieć inne zdanie – a decydujące będą fakty, nie deklaracje.
Przykład: osoba, która sprzedała dwa mieszkania w ciągu roku, każde po wcześniejszym remoncie, może zostać uznana za prowadzącą działalność gospodarczą. Wówczas jej dochód zostanie opodatkowany wyższą stawką, a do tego doliczone zostaną składki na ubezpieczenia społeczne. Takie rozliczenie może diametralnie zmniejszyć zysk z transakcji – lub wręcz wygenerować stratę.
Rynek w szoku – inwestorzy ostrożniejsi
Orzeczenie NSA już wywołało poruszenie wśród osób zajmujących się handlem mieszkaniami. Prawnicy i doradcy podatkowi doradzają daleko idącą ostrożność, a choćby rezygnację z szybkich transakcji bez wcześniejszego zarejestrowania działalności. Rynek spodziewa się także większego zaangażowania organów podatkowych w analizę historii transakcji – fiskus może sięgnąć po dane z ksiąg wieczystych, deklaracji notarialnych i kont bankowych.
Dla wielu inwestorów to koniec ery „luźnego” flipowania. jeżeli wyrok NSA stanie się podstawą do masowych kontroli, sprzedaż mieszkań bez spełnienia wszystkich wymagań formalnych może oznaczać poważne kłopoty finansowe. W grę wchodzą nie tylko zaległe podatki, ale też odsetki, grzywny i zakwestionowanie całej strategii inwestycyjnej.
Flipping nie dla amatorów
Decyzja NSA wyraźnie oddziela osoby prywatnie sprzedające mieszkanie, w którym rzeczywiście mieszkały, od tych, którzy uczynili z obrotu nieruchomościami regularne źródło dochodu. Ci drudzy muszą się liczyć z pełną odpowiedzialnością podatkową. Nowe orzeczenie nie pozostawia wątpliwości: dla skarbówki liczy się skala, powtarzalność i intencja zarobku, nie deklaracje podatnika.
Rynek nieruchomości, szczególnie w dużych miastach, może odczuć efekty wyroku bardzo szybko. Wzrost kosztów transakcyjnych zniechęci część inwestorów, a wyższe podatki mogą doprowadzić do zmniejszenia podaży mieszkań po tzw. liftingu. Zmieni się również podejście banków i pośredników – w grze pozostaną tylko ci, którzy przygotują się na nowe realia prawno-podatkowe.
Źródło: forsal.pl/warszawawpigulce.pl
