2 tygodni temu
Polska przechodzi w tej chwili prawdziwą rewolucję energetyczną, która bezpośrednio dotyka milionów właścicieli nieruchomości w całym kraju. Wprowadzenie obowiązkowych świadectw energetycznych i cyklicznych kontroli systemów grzewczych oznacza, iż państwo po raz pierwszy w tak szerokim zakresie ingeruje w sposób ogrzewania polskich domów. System ten, który oficjalnie wszedł w życie w kwietniu 2023 roku, już teraz generuje kolejki u specjalistów i budzi niepokój wśród właścicieli starszych nieruchomości, którzy nagle muszą zmierzyć się z nowymi obowiązkami i kosztami sięgającymi choćby tysiąca złotych.
Fot. Shutterstock / Warszawa w Pigułce
Świadectwo energetyczne stało się w tej chwili kluczowym dokumentem dla wszystkich właściciela nieruchomości, który planuje sprzedaż lub wynajem swojego budynku. Ten oficjalny dokument przedstawia szczegółowe informacje o zapotrzebowaniu energetycznym nieruchomości w ciągu całego roku, umożliwiając potencjalnym nabywcom lub najemcom oszacowanie przyszłych kosztów utrzymania budynku. Wprowadzenie tego wymogu oznacza fundamentalną zmianę na polskim rynku nieruchomości, gdzie dotychczas kwestie energetyczne były często pomijane lub traktowane marginalnie w procesach transakcyjnych.
Wszystkie budynki mieszkalne wzniesione po roku 2009 automatycznie podlegają obowiązkowi posiadania świadectwa energetycznego, niezależnie od tego, czy są przeznaczone na sprzedaż, wynajem czy do użytku prywatnego. Ta regulacja wynika z implementacji europejskich dyrektyw energetycznych, które mają na celu zwiększenie świadomości energetycznej obywateli i promowanie inwestycji w efektywność energetyczną budynków. Dla właścicieli starszych nieruchomości sytuacja jest nieco inna, ale równie wymagająca pod względem finansowym i organizacyjnym.
Budynki wybudowane przed rokiem 2009 są zwolnione z obowiązku posiadania świadectwa energetycznego tylko wtedy, gdy są wykorzystywane wyłącznie do celów prywatnych przez ich właścicieli. Jednak w momencie, gdy właściciel podejmie decyzję o sprzedaży takiej nieruchomości lub wynajęciu jej innym osobom, automatycznie staje się zobowiązany do wyrobienia tego dokumentu. Ta regulacja oznacza, iż praktycznie każda transakcja na rynku nieruchomości musi być w tej chwili poprzedzona kosztownym procesem certyfikacji energetycznej.
Koszt wyrobienia świadectwa energetycznego stanowi znaczące obciążenie finansowe dla właścicieli nieruchomości, szczególnie tych o skromnych dochodach. Ceny za przeprowadzenie operatu energetycznego wahają się zwykle w przedziale od pięciuset do ośmiuset złotych, ale w przypadku większych domów położonych w największych miastach kraju mogą osiągnąć choćby tysiąc złotych lub więcej. Ta kwota często stanowi poważny wydatek dla rodzin planujących sprzedaż czy wynajem swojej nieruchomości, szczególnie jeżeli weźmiemy pod uwagę, iż dokument ten ma ograniczoną ważność i musi być odnawiany w określonych odstępach czasu.
Proces wyrobienia świadectwa energetycznego wymaga zaangażowania wykwalifikowanych specjalistów, którzy posiadają odpowiednie uprawnienia zgodnie z przepisami prawa budowlanego. Uprawnionymi do przeprowadzania operatów energetycznych są osoby z kwalifikacjami budowlanymi określonymi w czternastym artykule ustawy Prawo budowlane, a także wyspecjalizowane firmy zajmujące się audytami energetycznymi. Rosnący popyt na tego typu usługi sprawił, iż na rynku pojawiło się wiele nowych podmiotów oferujących certyfikację energetyczną, co z jednej strony zwiększa dostępność usług, ale z drugiej może prowadzić do problemów z jakością wykonywanych audytów.
Konsekwencje braku świadectwa energetycznego w sytuacji, gdy jesteśmy zobowiązani je posiadać, mogą być bardzo dotkliwe finansowo. Prawo przewiduje karę grzywny sięgającą do pięciu tysięcy złotych za nieprzestrzeganie obowiązku posiadania tego dokumentu. Ta sankcja finansowa jest znacznie wyższa niż koszt wyrobienia samego świadectwa, co sprawia, iż ignorowanie tego obowiązku jest ekonomicznie nieracjonalne. Dodatkowo, brak świadectwa energetycznego może uniemożliwić legalne przeprowadzenie transakcji sprzedaży lub wynajmu nieruchomości.
Oprócz obowiązku posiadania świadectw energetycznych, nowe przepisy wprowadziły również system cyklicznych kontroli systemów ogrzewania, który obejmuje praktycznie wszystkie nieruchomości wyposażone w kotły o określonej mocy. Te kontrole stanowią kolejny element rewolucji energetycznej, która zmierza do poprawy efektywności energetycznej polskich budynków i redukcji emisji szkodliwych substancji do atmosfery. Częstotliwość tych kontroli została dokładnie określona w przepisach i zależy od rodzaju paliwa używanego do ogrzewania oraz mocy zainstalowanego kotła.
Najbardziej rygorystyczne kontrole, przeprowadzane co dwa lata, dotyczą kotłów opalanych paliwem ciekłym lub stałym o nominalnej mocy cieplnej przekraczającej sto kilowatów. Te duże instalacje, często spotykane w budynkach wielorodzinnych czy obiektach komercyjnych, wymagają szczególnie częstego nadzoru ze względu na swoją moc i potencjalny wpływ na środowisko. Właściciele takich instalacji muszą być przygotowani na regularne wizyty kontrolerów i związane z tym koszty oraz ewentualne wymagania modernizacyjne.
Kontrole przeprowadzane co trzy lata obejmują źródła ciepła niewymienione w innych kategoriach, a także dostępne części systemów ogrzewania lub połączonych systemów ogrzewania i wentylacji o sumarycznej nominalnej mocy cieplnej większej niż siedemdziesiąt kilowatów. Ta kategoria kontroli dotyczy średnich instalacji grzewczych, które są powszechne w większych domach jednorodzinnych oraz mniejszych budynkach wielorodzinnych. Właściciele takich systemów muszą liczyć się z regularnymi wizytami kontrolnymi i potencjalnymi kosztami związanymi z utrzymaniem systemów we właściwym stanie technicznym.
Kotły ogrzewane gazem o nominalnej mocy cieplnej większej niż sto kilowatów podlegają kontrolom przeprowadzanym co cztery lata. Ta kategoria obejmuje duże instalacje gazowe, które ze względu na rodzaj używanego paliwa są uważane za mniej szkodliwe dla środowiska niż kotły opalane paliwem stałym, ale przez cały czas wymagają regularnego nadzoru technicznego. Gazowe systemy ogrzewania są szczególnie popularne w nowszych budynkach mieszkalnych i biurowych, gdzie stanowią kompromis między efektywnością ekonomiczną a względami ekologicznymi.
Najrzadsze kontrole, przeprowadzane co pięć lat, dotyczą kotłów o nominalnej mocy cieplnej od dwudziestu do stu kilowatów. Ta kategoria obejmuje większość domowych systemów ogrzewania w polskich gospodarstwiach domowych, gdzie zainstalowane są kotły średniej mocy służące do ogrzewania całego domu. Pięcioletni cykl kontroli został ustanowiony jako kompromis między potrzebą nadzoru a minimalizacją uciążliwości dla właścicieli domów jednorodzinnych.
Istnieje możliwość uniknięcia ponownej kontroli po pierwszej wizycie, ale tylko w ściśle określonych okolicznościach. Kontrolerzy nie będą musieli ponownie wizytować nieruchomości, dopóki nie zmieni się charakterystyka energetyczna budynku lub nie zostaną przeprowadzone istotne zmiany w systemie ogrzewania, takie jak wymiana kotła na jednostkę o innej mocy. Ta regulacja ma na celu ograniczenie biurokracji dla tych właścicieli, którzy utrzymują swoje systemy grzewcze w niezmienionej formie przez dłuższy okres.
Wprowadzenie systemu kontroli energetycznych stanowi część szerszej strategii rządowej mającej na celu modernizację polskiego sektora energetycznego i dostosowanie go do wymagań Unii Europejskiej w zakresie efektywności energetycznej i ochrony klimatu. Kontrole te mają na celu nie tylko monitoring stanu technicznego instalacji grzewczych, ale również edukację właścicieli nieruchomości w zakresie możliwości poprawy efektywności energetycznej ich budynków.
Dla wielu właścicieli domów, szczególnie tych z ograniczonymi dochodami, nowe obowiązki związane ze świadectwami energetycznymi i kontrolami stanowią znaczące wyzwanie finansowe i organizacyjne. Koszty związane z certyfikacją energetyczną, regularnym kontrolami oraz ewentualnymi modernizacjami systemów grzewczych mogą sięgać kilku tysięcy złotych rocznie, co stanowi istotne obciążenie dla budżetów rodzinnych. Ta sytuacja może prowadzić do nierówności społecznych, gdzie właściciele nowszych i lepiej wyposażonych nieruchomości będą mieli łatwiejszy dostęp do rynku, podczas gdy właściciele starszych budynków mogą napotkać bariery finansowe.
Długoterminowym celem wprowadzenia systemu świadectw energetycznych i kontroli jest poprawa efektywności energetycznej polskiego budownictwa i redukcja emisji gazów cieplarnianych zgodnie z zobowiązaniami klimatycznymi Polski. Oczekuje się, iż większa świadomość energetyczna właścicieli nieruchomości doprowadzi do zwiększonych inwestycji w modernizację systemów grzewczych, izolację budynków oraz instalacje odnawialnych źródeł energii. Te inwestycje, choć kosztowne w krótkim okresie, mają przynieść długoterminowe korzyści w postaci niższych rachunków za energię i lepszego komfortu mieszkania.
System kontroli energetycznych może również wpłynąć na wartość nieruchomości na polskim rynku, gdzie budynki o wyższej efektywności energetycznej mogą zyskać przewagę konkurencyjną. Potencjalni nabywcy coraz częściej zwracają uwagę na koszty eksploatacji nieruchomości, co może prowadzić do wzrostu wartości domów energooszczędnych kosztem starszych, mniej efektywnych budynków. Ta tendencja może stymulować inwestycje w modernizację energetyczną, ale również pogłębiać nierówności na rynku mieszkaniowym.
